İngiltere Emlak Sektör Raporu
İngiltere emlak piyasasını yorumladığımız bu bültenimizde, ilk konumuz Rightmove’un yayınladığı ‘Üç Aylık Kiralama Trendleri’ raporunun sonuçları olacak. Rapor, şirketin kayıtlarının başlamasından bu yana Birleşik Krallık genelinde yıllık kira bedellerinin ilk kez neredeyse %11 arttığını gösteriyor.
Geleneksel konut kiralamaları yatırımcılara bu yıl ciddi getiriler sağladı. Buna, kısa dönemli tatil kiralamaları sektörü de dahil. Sykes Holiday Cottages’ın yeni ‘Tatil Konutları Kiralama’ raporuna göre, iç turizme olan talep artmaya devam ediyor. Bunun doğrudan neticesi olarak da bu sektördeki brüt kira gelirleri ciddi bir yükselişle sadece son iki yılda %33 artış sağlamış durumda.
Bu bültenimizde son olarak da, Birleşik Krallık ev fiyatlarına ilişkin resmi Tapu Sicili verilerine göz atacağız. Bu veriler de RICS’in arz kısıtlamalarının kademeli olarak gevşeyebileceği yönündeki ileriye yönelik uyarısı da dahil olmak üzere daha önce yayınlanan diğer araştırmaların sonuçlarıyla paralellikler ortaya koyuyor. Bu verileri önümüzdeki aylarda yaşam maliyetlerinin artacağı beklentisiyle birlikte ele aldığımızda, birkaç ay içinde konut fiyatlarının artış hızının yavaşlamaya başlayabileceğini değerlendirebiliriz.
Rightmove raporu:
‘Üç Aylık Kiralama Trendleri’
Birçok yayın kuruluşu gibi Rightmove’un her üç ayda bir yayınladığı son ‘Üç Aylık Kiralama Trendleri’ raporunu haber yapan ‘This is Money’ dergisi, sektörün rekor kıran performansına odaklanan bir manşet ile bulguları yorumladı. Birleşik Krallık kiralarının yıllık bazda, şimdiye kadar kaydedilen en hızlı oranla, ortalama %10.8 arttığını kaydetti.
Daha yerel düzeyde bakılınca belli şehirlerde bu rakamlarn çok daha yüksek olduğu görüşebiliyor. Örneğin, Manchester %19.3’lük bir büyüme kaydederken, Liverpool’da talep edilen kiralar %17.1 arttı.
Piyasayı “şimdiye kadar kaydedilen en rekabetçi” piyasa olarak nitelendiren Rightmove, ülke genelinde ortalama kiraların pandeminin başlangıcından bu yana %15’in üzerinde arttığına dikkat çekiyor. Yüksek sayıda kiracı talebi ile piyasada düşük sayıda kiralık konut olmasından kaynaklı bu süregelen dengesizlik neticesinde talebin %6 arttığı, arzın ise %50 gibi yüksek bir oranda düştüğü bildiriliyor. İyi kiralık mülkleri kıt bir meta haline getiren bu durum neticesinde de kiracılar nitelikli konutları kaçırmamak için açıkça fiyat rekabetine giriyorlar.
Bulgular ve alıntılar:
- Londra dışındaki ortalama aylık kiralar reel anlamda yıllık £982’dan £1.088’a yükseldi. Bu, üç ayda bir %1.8’lik bir değişime işaret ediyor.
- Greater London’da yıllık kira artışı %14 olurken, son çeyrek rakamı %2.4 olarak gerçekleşti.
- Yıllık kira artışında, Londra dışındaki en iyi performans gösteren bölgeler Galler (%13.9), Kuzey Batı (%12.8) ve Güney Batı (%12.2) oldu.
- Rightmove, mevcut evlerin arzının az olmasının bir nedeninin, kiracıların artık daha uzun kira sözleşmeleri imzalama eğiliminde olmaları olduğunu, bunun da stok seviyelerini iyice düşürdüğünü belirtiyor.
2022’de Birleşik Krallık ‘Staycation’ Pazarı
Birleşik Krallık’taki konaklama patlamasından yararlanma niyetinde olan tüm yatırımcıların Sykes Holiday Cottages’ın en son ‘Tatil Konutları Kiralama’ (Holiday Letting Outlook) raporunu okumasında fayda var. Çalışma, uluslararası seyahat kısıtlamalarındaki gevşemeye rağmen insanların yurt dışı seyahatleri yerine ülke içinde gezmeyi tercih ettiğini ortaya koyuyor. Bu da, Birleşik Krallık’taki yerel tatil konaklama sektöründeki artışın devamlılığına katkı sağlıyor. Sykes Holiday Cottages, “Konaklama sektöründe, 2022’de Birleşik Krallık tatil dönemi izinleri için yapılan rezervasyonlar şu anda pandemi öncesi seviyelere kıyasla %35 artışla güçlü bir pazar profili sunmaya devam ediyor” tespitini yapıyor. Kiralık konut sahiplerinin %84’ü rezervasyonların her zamankinden daha güçlü olduğunu ve bu eğilimin önümüzdeki beş yıl boyunca devam etmesini beklediklerini belirtiyorlar.
2022’de kısa dönemli kiralama talebinin önceki yılların oldukça üzerinde ilerlediğini ve bu yılın konaklamalar için rekor bir yıl olmasını beklediklerini belirtiyor. 2021’e kıyasla talebin yaklaşık %42 daha yüksek olduğunu belirtirken, kazançların da keskin bir şekilde arttığını belirten şirket, “Tatil konaklama konutuna sahip işletmecilerin ortalama gelirlerinin 2019’da £21.000’dan 2021’de £28.000’a yükseldiğini” vurguluyor.
Bulgular ve alıntılar
Rezervasyonlardaki en büyük artış Cumbria & Lake District (%85), Dorset (%49) ve Cornwall’da (%43) görüldü.
En çok kazanç elde edilen bölge, tipik 2 yatak odalı bir mülkün yılda ortalama £25.000 kazanç sağladığı Cumbria ve Göller bölgesi oldu. İlk beşteki diğer yerler; Devon, Dorset ve Cornwall (her birinde £20.000) ve Peak District (£17.000).
Kiralardaki ve yatırım değerlerindeki büyümeyi birlikte ele aldığında şirket, İskoçya, İngiltere ve Galler’deki en büyük pazarları sırasıyla Bute, Tyne & Wear ve Blaenau Gwent olarak sıralıyor.
- Pandemi, insanların tatil önceliklerini yeniden gözden geçirmesine neden olmuş gibi görünüyor. Rapora göre, “Tatil konutu işletmecilerinin %85’i, pandemi öncesine kıyasla farklı bir insan profilinin tatil evlerini rezerve ettiğini söylüyor”.
Tapu Piyasası Verileri
Tapu Dairesi verilerine dayanılarak yapılan en son piyasa analizi, konut kategorisindeki gayrimenkullerin ortalama değerlerinin Şubat 2022’ye kadar ki geçen 12 ay içinde %10.9 arttığını gösteriyor. Resmi veriler genel olarak emlak acenteleri ve kredi kuruluşları gibi özel sektör kaynaklarından gelen raporların rakamlarının gerisinde kalma eğilimindedir. Yine de Tapu Dairesi verileri ulusal pazar eğilimlerinin en doğru göstergesi kabul edilmektedir.
Rakamlar, damga vergisi tatilinin sona erdiği Eylül 2021’den bu yana en yüksek büyüme oranını temsil ederken, tipik bir Birleşik Krallık mülkünün maliyetinin şu anda £276.755 olduğu görülüyor. Fiyat artışlarının en güçlü olduğu yer Galler (%14.2), en zayıf olduğuysa Londra’da olurken, başkentin yine de yıllık bazda %8.1 gibi anlamlı bir artış gördüğü ölçümleniyor.
Bununla birlikte, Tapu Dairesi verilerine göre de fiyat artışı hızında bir yavaşlama olduğu ve önceki aya göre sadece %0.5 artış olduğu gözlemleniyor. Bu da önümüzde daha zorlu zamanların olabileceğinin bir göstergesi olabilir. RICS, Mart 2022 Konut Piyasası Anketi’ndeki yeni veriler, arz kısıtlamalarının nihayet gevşemeye başlayabileceğini gösteriyor: “Satılık olarak listelenen yeni evlerin sayısı on iki ay içinde ilk kez arttı” deniyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Aralık 2021’e kadar olan 12 aylık dönemde emlak işlemlerinin sayısı %47’nin üzerinde düşüş gösterdi.
- İngiltere’de satışlar %52.5, İskoçya’da %18.1, Galler’de %47.3 ve Kuzey İrlanda’da %16,9 düşmüş gözüküyor.
- Propertymark yakın zamanda konut arzının pandemi öncesine göre %32 daha düşük ve talebin de %134 arttığını bildirmiş olsa da, bu dengesizlik değişiyor olabilir. RICS anketine katılanların sadece %8’i pazarda satışa çıkan konut sayısında bir artış olduğu yönünde görüş bildirdi.
- Bununla birlikte, RICS şu temkinli görüşü de raporunda sunarak; “Pazara çıkan satılık konut sayısındaki küçük artış umut verici olsa da, emlakçıların elindeki ortalama mülk sayısı halen rekor seviyelerde düşük”. Bu nedenle, pazardaki bu değişimin henüz ortalama mülk değerleri üzerinde ani veya dramatik bir etkisi olması pek olası görünmüyor. Anket, önümüzdeki beş yıl içinde konut fiyatlarının yılda yaklaşık %4.0 oranında artacağına dair geniş bir beklentiye işaret ediyor.